从5A级景区野三坡破产谈景区策划的重要性——策划定生死，而不是5A!

作者：熊大寻　来源：熊大寻策划机构　日期：2020/6/23 17:46:05　点击：3441　属于：熊大寻方法

熊大寻旅游策划公司原创

（ 注：这篇文章的起源，来自又一篇50%内容抄袭熊大寻旅游策划公司的文章。你从养子沟谈起，我从野三坡入手。）

2020年6月20日，一则“5A景区野三坡运营方被申请破产重组，累计欠款超9亿无法清偿”的消息在网上广泛传播，引发多方关注。

野三坡旅投截至目前金融负债达7亿多元，到期应支付金融租赁借款、短期借款、应付工程款等2亿多元，共累计超过9亿多元。而其现有固定资产3.84亿元，无形资产9.2亿元，总计13.04亿元，其负债率达到了69%。根据破产法相关规定，野三坡旅投先不能清偿到期债务，且目前明显缺乏清偿能力，因此决定受理申请人涞水县安水建筑工程有限公司对被申请人野三坡旅投的重整申请。

创A之殇——门票收入重复抵押8次

据野三坡官网显示，野三坡风景名胜区位于河北涞水县，景区总面积498平方公里，主要景点包括百里峡景区、拒马河景区、龙门天关景区、 白草畔森林游览区、鱼谷洞、 印象野三坡等。

早在河北野三坡旅投成立之前，野三坡就已凭着自身丰富的旅游资源而声名远扬。2004年，野三坡成为国家4A景区，2006年全年共接待游客150万人次，年创社会经济效益3亿元。2010年底就已被国家旅游局批准为国家5A级旅游景区。

在野三坡成为5A景区的第三年，河北野三坡旅投成立。其按照“管委会+公司”模式管理，管委会全权代表涞水县委、县政府行使对野三坡景区的管理权，旅投公司负责对野三坡景区进行投资、运营、管理。

对于拥有5A的头衔的景区而言，向来是不用愁没有游客的。仅2018年，野三坡景区全年接待游客600万人次，旅游业综合社会经济效益达到25亿元，景区主要景点门票收入1.3亿元。但也正因如此，野三坡旅投对自己的门票收入也是十分自信。

据中登网信息显示，野三坡旅投的应收账款质押共计14笔，主合同金额总计超过6亿。其中，绝大部分为景区门票收费权质押，百里峡景区、龙门天关等景区门票甚至存在8次以上的重复质押

此外，最近3年内，野三坡旅投先后与贵安恒信融资租赁（上海）有限公司、远东宏信（天津）融资租赁有限公司等13家金融租赁公司达成相关协议，融资规模达到7.6亿元。

原以为可以靠2020年景区门票挣回来，但没想到是突如其来的疫情，导致景区停摆近半年。门票收入更是无从谈起。

对于为何欠下如此高额负债，野三坡旅投给出如下原因，首先是因为基础设施建设资金投入过大，建设资金主要依靠银行及金融租赁公司贷款，金融负债7亿多元，财务费用支出在所有费用中比重大。其次是公司资产中大部分是基础服务设施类资产，在费用中折旧费和维护费占比较大。

此外，公司所有投资建设项目的回报，都靠门票收入支撑。过于追求5A景区高大上，导致投资过大，融资成本过高，疫情收入的锐减，使景区盲目投资、无效投资的致命伤彻底发作。景区必须高度重视现金流、警惕贷款债务，缺乏震撼性景观和核心吸引物的投资开发，都是无效投资、无效开发。危机到来，立即崩盘！

旅游地产之殇——合法变违建

野三坡拒马河沿线的违规建筑还包括了五证齐全的别墅住宅。4月21日，涞水县野三坡景区管理委员会发布告知书，称将违建别墅项目予以拆除，要求业主3日内自行清除所有人个人物品。

然而，据新京报报道，该别墅项目业主《土地使用证》、《建设用地规划许可证》《建设用地许可证》、《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》五证齐全，并且落款时间从2004年至2009年不等。同时，业主的“野三坡旅游度假村”项目预审表也显示多个部门已经签字盖章。

对此，野三坡景区管理委员会一名工作人员表示，当时合法，但现在不符合旅游区规划，就不合法了。

2020年，对旅游业和所有的旅游从业人员来说，绝对是举步维艰的一年，而大家期待的报复性消费，恐怕已经很难实现。多家景区面临破产或巨额亏损。5月7日，位于河南洛阳市栾川县的4A级景区养子沟申请破产。
  养子沟景区位于河南栾川县，国家4A级景区，曾先后获得“中国最佳休闲度假胜地”、“全国十佳诚信景区”、“中国农家宾馆建设示范村”、“河南最美的地方”、“洛阳新八大景”等荣誉。

同样为4A级的狼牙山景区，2008年4月批准成为国家4A级景区。受新冠疫情影响，加之民间借贷债权人频频催债，景区资金链最终崩溃。公司正常运营遭遇重创，当地政府已经全面介入，处理善后事宜。
  去年破产的5A景区龙潭峡更过份的是，直接连定位都没有！官网热衷于宣传各种称号和奖项：“中国十佳休闲圣地”、“国际生态旅游示范基地”、“山东省十大齐鲁文化新地标”一堆荣誉。

熊大寻旅游规划公司受邀做策划和规划，我们从来不听甲方津津乐道的各种荣誉，为什么？跟市场和游客无关。你是不是世界地质公园，你是不是国家5A景区，跟游客的出行决定一点关系没有！你有没有听说过没见过、震撼性的景观、网红打卡圣地，这些才是游客关注的，挂多少个牌子、有多少个奖项只有政府官员和老板爱看。钱一定要花在征服市场的刀口上！你投十几亿，戴了十几朵大红花，还玩破产，我算是服了！

（熊大寻考察陕西华阴市）

◆景区的五大死因：破产景区核心问题出在哪里？

同病相怜的景区， 到底“病”在哪儿？有三种说法：一是投资过大，短债长投，民间借贷导致债务危机；二是门票经济过时了，要发展二消和度假经济；三是运营能力弱，政企关系差。

在熊大寻旅游规划公司看来，这其实只是表面现象，真实的原因和关键的问题只有一个：景区缺乏震撼性的景观和颠覆式的产品！

上述景区每个都投资数亿甚至十几亿!最后都失败了，原因不是投资大，而是不会投。这些景区普遍都不知道景区生存的根本是什么？不是把景区开发得像个景区，而是怎么让十三亿人必须来！景区开发一定要把这个核心问题想清楚、做到位，否则一定死路一条！

说一千道一万，就是你的景区必须有震撼性的景观和产品，一定要有世界奇观！旅游早就过了靠山吃山、靠水吃水的时代了。原来，一座青山，山谷有流水，修个栈道建个庙就能赚钱了。现在是全民开发旅游，中国一下子从原来几千个景区变成了三万多个景区，竞争何其激烈！龙潭峡和大乳山还在靠天吃饭，肯定吃不上。

熊大寻旅游规划公司在原来的文章“谁该对中国90%的旅游景区半死不活的状态负责？”和“为什么99%的旅游规划公司都在忽悠？为什么99%的旅游规划方案都等于白做？”里都讲了一个事实：中国一流二流的旅游资源早在上世纪九十年代已经开发完毕！你现在手上的旅游资源一定是三流以下的，千万不要高估，也千万不能靠天吃饭，三流四流的资源没有震撼性的创意是根本卖不动的！老天留给你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和创意变成一流的牌，你才出得了手！

所有的民营老板以前都没做过旅游，一看青山绿水，自己先激动得不行。其实好牌早被别人抢掉了，好肉早吃了，难啃的骨头才留给你。所以，一定要保持冷静和理性，一定要低估自己的景区价值。你的心态到这个份上，我讲的话你才能听进去：天不够，人来凑！老天和古人给你的资源不行，只能靠震撼性的创意来提升你的资源级别！这样才能改天换地，这样才能玩转旅游！

什么样的资源不用震撼性的创意，关起门来就一年十亿门票？长城故宫兵马俑，九寨石林张家界。前者是古人厚爱，一流的历史文化，后者是老天打赏，一流的自然资源。这种聚宝盆式的景区政府早就牢牢掌握了，绝不可能让你染指。

明白了吧，你手上的景区，不要跟我吹，最好也是三流的！因此，你千万不要随便做旅游策划和规划，因为这决定你景区的生死存亡和你前半生的积蓄会不会打水漂！一定要看十个以上旅游策划公司和规划公司的案例，每家都要看十个以上，每个案例都能震撼到你，你再来决定是不是找他来策划规划景区。

“景区策划：景区开发的死生之地，不可不察！”

现在回来讲讲上述三个原因，为什么只是表面问题而不是深层问题。因为民营老板和景区官员认识不到：只有一流才能生存，三流的牌怎么变一流这个问题。三流的资源还在靠天吃饭，还认识不到震撼性创意定生死，这个核心观念没有。接下来一定会走五个死亡步骤：

一是死在平庸的策划和规划上。景区老板和官员还在觉得旅游就是卖山卖水，只要把交通搞好，大门停车场搞气派，游步道连通，游客就会爆棚。他们就会认为策划和规划只是走过场，只是把自己的想法变成方案。那他们就不会花时间、花代价寻找最厉害的策划高手，只会花点小钱或者随便找个院校做做规划，过过规走走程序，而中国99%的规划都是平庸无脑!99%的专家都是动不了脑筋、贩卖所见所闻的外行！那你的景区策划规划一定是平庸致命的。思路决定出路，平庸的思路一定是平庸失败的出路。

到了这一步，就会出现投资大、回报慢、高额借贷、债务危机和政企交恶。为什么旅游投资不被资本市场看好，问题就在这里：通过震撼性创意和震撼性景观，快速持续创造现金流，实现景区迅速造血。这种功夫，极少人能认识并掌握。

平庸的策划规划导致平庸的定位、产品，导致平庸的景区，导致人流稀少，导致无法平衡投资，最后资不抵债，破产倒闭。

二是死在平庸规划导致的平庸产品和景观建设上。很多“专家”跟着上面瞎起哄，观光旅游过时了，门票经济淘汰了，二消、夜游和度假经济到来了。其实都是瞎扯蛋。自媒体的流行，让很多没做过营销策划实际操盘的人活在写文章上，在文章里自嗨、在文字上感觉人生到达了巅峰。所以总是断言这个时代来了，那个时代过去了。时代过不过是由伟人和社会势力来下结论的，不是一介书生。

老干妈搞辣酱，两千多年的老旧产业，一年净利润十几亿，超过95%的互联网企业和95%的房地产公司！你说哪个时代过去了，哪个时代到来了？！专心专意的时代永远都在，三心二意的时代年年淘汰。没有好产业，只有好用心！

武当山一年门票四十亿！九寨沟一年门票四十亿！故宫、石林、黄果树都是十亿左右的水平！谁告诉你景区门票不行了！非要搞二消和过夜？

这种傻B思维我作个比喻你就明白：你告诉卖火锅的生意不行了，把精力放在卖汽水上，再顺带卖点甜点；你告诉苹果公司光靠一款手机不行，你得搞软件开发和电脑音响；你告诉开超市大卖场的，光靠小百货能赚啥钱，你得借品牌和引流能力搞地产。

结果海底捞专心卖火锅没搞别的， 千亿级别了！苹果专心搞手机没听你瞎忽悠，人家万亿市值了！沃尔玛专心卖小百货，没听你瞎BB，人家全球第一强企业了！  景区不靠门票，就像海底捞不卖火锅，苹果不卖手机，沃尔玛不卖百货，你是来搞笑的吗？！

成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什么鬼的二消！如果说景区有二消，那也只是人流多了顺带的结果。一门心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事。刻意去做就是旁门左道，死路一条。旅游地产做得好的都是游客量巨大的地方，客流量小的旅游地产都是鬼城，明白了吗？做门票就是做客流量，做客流量就是做一切！

 “专家学者“和实事干得少的人都喜欢玩新花样、呼唤新时代，其实人性和规律永远没有变、市场和生意的法则永远没有变。景区不靠门票，靠吃喝购物、靠过夜，那商业中心和夜总会你让人家怎么活？！你是想把景区搞成CBD还是夜总会？！

景区不行了，不是门票经济过时了，不是要玩新花样。而是没把门票经济研究透。拿着三流的资源，建成三流的产品和景观，眼睛只盯着周边几个城市的人群，你凭什么能吸引大量游客？没有顶级的策划，没有震撼性的景观，没有要成为天下第一的创意方法，没有一年吸引几百万人的超级爆点，你只有破产一条路可走。

如果景区一开始就找到最厉害的高手，做最厉害的策划和规划，有震撼性的定位、产品和营销，每一块钱投资都冲着吸引十三亿人的震撼性景观和产品而去，不仅能大大节约投资，而且能迅速打开市场。开业当年就能有几千万的门票，第二年就能实现上亿门票收入。迅速实现盈利，实现良性滚动开发，避开盲目借贷，逃离债务危机。策划得好的景区都是一台印钞机！每年两位数自然增长，年利润上亿，比做地产还赚钱，哪里会破产变卖！

听不懂、悟不到震撼性景观的重要性，找不到、做不出顶级策划和规划，千万不要开发景区！

熊大寻旅游规划公司认为景区最最重要的是震撼性核心吸引物，策划创意好，建设出来，就保证每年数百万的游客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出来平天下，然后再用常规武器来打扫一下战场。听明白了吗？不是一上来就把几亿十几亿用来搞步枪，而是集中财力物力搞核弹，二战是怎么结束的？日本是怎么投降的？景区是怎么破产的？都是一个道理，抓核心、用核弹、短频快。

旅游景区不管大小，不管资源好坏，你只有一条路就是一定要震撼，一定要有世界级奇观！熊大寻旅游规划公司称之为核心景观和震撼性景观。这就是游客愿意到你这里来旅游的核心卖点和核心吸引物！没有震撼性景观，所有规划全是白做。什么是震撼性景观？江苏溧阳有一个天目湖，你能想到把“天目”两个字创意出一个震撼世人的景观来吗？现在有人把它创意出来了，叫做“中华天眼”，概念叫“看一眼，佑一生”，你非去看不可！连云港是西游记的故乡、亚洲水晶之乡、东海边的城市，你想到把东海龙宫创意出来吗？用当地的成本不高的建材水晶建起来，就叫“水晶宫”。湖北铁山区，因铁矿而生的城市，当地政府和邀请来的规划院只能想着搞大矿坑工业旅游，一年亏损两百万！你能想到把旁边要新建的体育馆外观改成世界第一“铁饭碗”吗？这些创意都是人们听说过，没见过，心中所想，现实没有，人人都想看，而且非看不可的震撼性景观。上述都是熊大寻旅游规划公司的创意作品，既符合当地历史文化，又紧紧抓住市场需求和人性弱点，建设成本也不高，关键是能吸引大量游客。

没有最厉害的策划和规划，你的投资就会投到跟吸引十三亿人震撼性产品无关的平庸景观的建设中，导致巨大的浪费。导致景区失败。

所以，不是门票过时了，而是你的景区不吸引人。有核心吸引物、有震撼性景观、有超级爆点，一年来几百万人，一年收几亿元门票，你会觉得门票过时了吗？

我还是多年前的观点，景区门票永远取缔不了！门票不是阻碍旅游发展的障碍，而是超级动力！没有门票就没有旅游，没有门票就没有投资！你到北京旅游，是去不要门票的公园，还是去要门票的长城故宫颐和园？免费了可能游客就不稀罕了！一定要慎重。很多振振有词的理论，举个鲜活的例子就不攻自破了。中国那么发达了，那有一二百块钱就挡住了的消费！前不久凤凰古城取消门票，古城里的商家不干了！有的请愿恢复收门票。为什么？门票取消了，游客反而减少了！现实比理论精彩得多。

五年前熊大寻旅游策划公司准备自己开发一个景区，我在洗脚时做市场调查问一个洗脚妹”有一个明代古镇离你这个城市有三小时车程，门票要120元，你会去旅游吗？“她回答”大哥，现在一百块钱能做什么？一百块钱不是钱了，有车到我就会去“。洗脚妹好像比经济专家还懂整！

明白了吧，对民营景区老板，我首先给你吃颗定心丸，门票有得收。其次给你吃颗摇头丸，没有做最顶级的策划和规划，没有震撼性的核心项目，你就等着摇头发狂吧。旅游是世界上最难做的产业，你原来的成功经验进来旅游行业一律失效！但是悟道了，做好了是绝对暴利！但中国景区只有5%做到。其他都是亏损、打平！

三是死在运营上。其实也是前两者导致，平庸的策划规划导致平庸的产品，平庸的产品导致运营无力回天。现代商业是决胜前端，一个企业和一个项目一开始的定位，独一无二的商业模式，独步天下的产品，剩下就是无处不在的营销。第三步营销运营好做，这是标配，花钱折腾就行。最难是定位、商业模式和独步天下的产品。

前面讲的三个例子，海底捞你以为只有独步天下的服务吗？老板张勇创业时凌晨四点就到菜市场掏鸭肠了！保证货品的新鲜度。产品也是无敌的！你做得到吗？苹果不说了，智能手机创造者，直接把很多行业做掉了！独步天下的产品。沃尔玛天天低价的定位，最多店、最全货、最低价的无敌产品体系，老板财富比马云多几十倍！（我说的不是虚头八脑的股值，而是真金白银的财富）不是小百货过时了，是你太花心、太不懂生意的真谛了！它们的成功一切始于高明的策划、顶级的策划和创意！谋定后动，动定乾坤。

熊大寻旅游营销公司十多年前就策划过烟酒粮茶房地产了，做过百行百业的策划，2002年策划大理、香格里拉之后，开始聚焦于城市策划和旅游规划。并且我们自有60平方公里的伊甸园景区，所以，我们懂生意，熟知商业，决不搞纸上谈兵。

举几个例子你就应该懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景区，必须要有独步天下的定位和产品。你不仅不会破产，还可能成为首富！

前提是千万别玩花活、脱离本质！千万不要低层思维，要顶层思考，会当凌绝顶，一览众山小。80%的精力用在做顶级策划上，开发前策划，开发后策划，剩下20%的力气坐等收钱。

针对中国景区破产潮，专家学者的三个结论其实都是表象，没有看到实质。这三个问题其实就是一个问题：策划不行。

创意策划不行，导致产品项目不行，产品项目不行导致运营营销“酒香不怕巷子深，酒臭当街难吆喝。”

四是死在创4A和5A上。通过上述众多4A和5A景区的破产现象，事实证明“5A”、“4A”只是虚名。更多5A和4A景区会陆续走向危机。这些景区本身都有着不俗的自然资源或游客量优势，而“盲目借贷开发投资”最终将它们推向破产的边沿。

“景区成功等于创5A”这是一个巨大的谬误！甚至是景区失败的重要原因！

游客选择一个景区出游，决不会看你是5A或4A,而是看你有没有独一无二的卖点，有没有新奇特的景观和体验。与其相信5A的力量，不如相信网红打卡地的力量。创建官方追求的5A要花巨资，而民间的网红打卡地则更需要的是震撼性的创意。5A景区陆续破产，网红打卡地一票难求！对民营景区而言，孰优敦劣，一目了然。

创5A,伤不起！

   为了创4A、创5A,不计代价地投资扩建，一批景区被捧上高位。资金断裂后，哗啦啦倒地一片。上述景区无一例外是民营资本背景，但坚信“做大做强”是唯一出路。例如大乳山景区吭哧吭哧地开发建设，一心搞出名堂。终于变身“国际生态旅游示范基地”， logo下最终多出了好几个“A”,背后也散尽了银子。然而在重资产、长周期的业态环境下，他们高估了自己的回本能力。薄弱的经济实力与厚重的理想，让这批景区纷纷寄希望于外部资本。最终陷入金融陷阱，走向破产。

如果火锅行业也要搞创5A，海底捞现在一定在海底！如果辣椒酱也要搞5A，老干妈一定还在村里！市场经济，市场导向，把市场的还给市场。中国99%的景区就缺乏高明的策划和规划，缺乏震撼性的产品，本身就非常危险。再加上90%的资金和门票收入都花在了基本跟吸引游客无关的创A上，导致现金流危机，高额贷款压垮景区。

景区的资金投向重点在于，如何吸引全国游客上，如何打造震撼性景观上，如此方能立于不败之地！

（熊大寻考察华山——华山有震撼性的险景，因此成为必需品，一年七亿门票！震撼性景区和必需品景区就是印钞机！）

五是死在对房地产的痴心妄想上。很多老板转行做旅游，目的其实是冲着旅游地产来的。其实这往往是景区的致命死因！中国成功的旅游地产，一定是在著名的景区，比如青城山、都江堰、大理、丽江等等。你的景区还没开始建、还远远不是著名景区、还达不到一年几百万游客，你就不要做这个梦了！中国的城市地产都还卖不掉，谁会到荒郊野坝来买房？旅游地产可以搞，前提是先专心把景区做起来！旅游地产，没有旅游，就没有地产！

一开始必须把资金全部投入到景区震撼性产品的打造上，创造大量客流之后，再考虑地产的事。相反，一来就把重心放在旅游地产上，必死无疑！市场规律要惩罚你，社会规律也要惩罚你，看看野三坡别墅如何从合法变违建，你就知道了，好好做旅游，坚定做门票，这才是王道！这是社会规律。

综上所述，景区避开这五条死路，一定会成为印钞机！绿水青山变金山银山！

成功的生意90%取决于前期策划！取决于高明顶级的策划！

l          景区开发的424结构

景区开发大体经过策、规、投、建、运的过程，看顺序就知道策划是第一位的，是景区开发最重要的。熊大寻旅游营销公司认为：景区开发的424结构——40%靠开发前策划，20%靠运营管理，40%靠开发后策划（后期营销广告）。景区要成功，80%靠策划！

策划解决的是景区的关键问题：大量的游客为什么要来这里？策划方案每一页都要去解决这个问题。景区开发——资源是载体，创意是灵魂，震撼是生命。必须梳理好一个地区或城市的文脉，确立符合当地特有的或突出的具备打造成标杆潜质的主轴，所有元素的装载都在这条主轴上线性往前发展；规划解决的是土地分配和使用的问题，规划必须由策划引导，在策划的指导下进行规划。由运营倒推，不能只是为了完成任务收到钱而进行简单的图上机械作业不管后期运营，景区开发必须从策划、规划就要解决成本与收益的问题，具体的说就是产品（游客为什么来）和市场（游客从哪里来）的问题。 

商业模式的设计很重要，景区就是门票，不要试图把景区变成购物中心和夜总会。坚决把门票做大做强！坚持这条核心路线，不要走不着调的旁门左道。在注重核心产品门票收入的同时，也应该整体兼顾到6个要素的配套跟进。

旅游景区策划是总体规划之前对旅游景区资源、发展等的总体把握，是规划的指导方向文本，且对景区产品设计、运营管理有决定性的作用。一般来说，景区策划包括以下内容。

旅游策划内容包括9部分：资源分析、市场研究、定位分析、产品体系、创意旅游设计、震撼性景观概念设计、商业模式、旅游房地产概念性策划、运营计划。

 （一）资源分析：考察项目资源、周边环境及相关资源，进行定性的资源分析；对全国及周边区域相似的资源进行比较分析，形成资源评价报告； 

（二）市场研究：收集相关市场资料，依据相关调查资源，分析市场需求，提出项目精确的市场定位与市场目标； 

（三）定位分析：通过SWOT分析，对项目的核心卖点进行定位，发挥优势、规避劣势、抓住机会、击退威胁。拿出无法超越的绝妙定位； 

（四）产品体系：除了核心吸引物和震撼性景观，按照旅游六要素，进行生产力要素配置与布局，进行旅游功能结构设计与空间布局设计。策划三大产品体系：观光产品、休闲产品、体验产品。

（五）创意旅游设计：设计整个系统的综合旅游模式，并按照观赏方式观赏线路设计、核心景观和震撼产品策划、创意景观的命名和包装、游乐内容策划、创意故事与场景策划、节会活动策划、创意餐饮和纪念品策划、创意住宿策划，形成五分钟一次兴奋，十分钟一个高潮的游程游线结构；落实“吃住行游购娱”六要素的具体互补结构；由此形成具体的产品概念性设计； 

（六）震撼性景观概念设计：策划震撼性建筑和景观，按照熊大寻城市策划公司“建筑就是景观，楼盘就是景区”的理念，用震撼性创意策划景区内部所有景观、大门、建筑、小品等等。设计包括区位分析图、市场分析图、现状分析图、功能分区示意图、项目布局示意图、道路交通与游线安排示意图、游憩方式与重点项目示意图、标志性景观及风格控制示意图、重要节点景观示意图。

（七）商业模式：支撑十亿门票收入的商业模式策划——震撼性卖点策划与分析、创意性收入点设置、好处高频式营销模式设计、轰动性品牌策划、营销渠道策划、促销思路策划、管理模式设计、人力资源开发策划、投资预估、财务预测、投资分期策划、开发流程、杠杆运用策划、商业模式整合等等。

（八）旅游房地产概念性策划——充分利用项目资源进行旅游商业地产、产权酒店、度假地产等物业形态的旅游房地产概念性策划与初步预估。 

（九）运营计划：对项目投资运作进行目标任务分项的计划，以资金投入为基础，按照业务顺序与结构板块，形成具体的工作计划。

旅游业有其独一无二的特殊性，旅游是最难做的行业！旅游景区消费属于文化消费，不是刚性需求，属于可有可无的消费，并且具备超远距离消费、面对全国竞争、难于重复消费、无法培育客户忠诚度。这些都是其他行业不可想象的。在这些因素的多重挤压下，缺乏顶级策划和震撼性产品的景区、盲目追求创A导致无效投资的景区，将会迎来破产大潮。 疫情之下，乃至后疫情时代，旅游业的高速发展的趋势遭遇挑战。对于景区来说，往后的日子，变得越来越难过，一句话，5A景区破产，野三坡和龙潭峡只是扯下了5A景区皇帝的新衣，只是拉开了序幕。只有提供顶级、震撼级的旅游产品和独特的创意点，才能避免成为下一个野三坡和龙潭峡。

针对中国景区破产潮，熊大寻认为，景区破产其实就是一个问题：策划不行。创意策划不行，导致产品项目不行，产品项目不行导致运营营销“酒香不怕巷子深，酒臭当街难吆喝。”

★熊大寻方法的五大核心——景区策划的五大方法论：

（熊大寻方法：奇迹五星）

       一、绝妙定位：绝妙就是找到事物之间的多重联系、多个巧合。绝妙即服：绝妙即说服，绝妙即刻说服、即刻征服。绝妙的定位和创意产生四步自动流程：一秒听懂、心服口服、无法超越、流传千古。凡疑不绝，凡绝不疑。绝妙是超级说服，没有疑问，零阻沟通。用绝妙即服来做定位，能让品牌一举成名天下知，并且因其无法超越，所以流传千古。如“风花雪月，自在大理”，“清泉石上流”，“高山流水，白云黄鹤”，无绝妙不传播！无绝妙不创意！

   熊大寻定位“三个一工程：唯一、第一和专一。唯一就是要做到独一无二，第一就是要做到天下第一，专一就是持续胜过更好。绝妙的定位是事物间最佳和唯一共同点，所以唯一；绝妙的定位无法超越，天下第一；绝妙定位流传千古，千年专一。

   二、极致策略：条条大路通罗马，每个项目要找到最短的那条。任何创意和策略都要到达极限，做极致创意，做到70亿地球人无法超过，让对手一身冷汗，让客户心悦诚服。

策略能力的核心就是要：到达极点，天下第一。

一个旅游景区和旅游项目的策划规划，从定位、产品到营销，都要求做到极致。极致就是绝妙，就是无敌，就是竞争对手的一身冷汗，就是“眼前有景道不得,崔颢题诗在上头。”

到达极点，就是绝唱，就是永恒。

不畏浮动遮望眼，只缘身在最高层。

熊大寻代表作：香格里拉，香格里拉意思是“心中的日月”，就是日月圣照、日月法器、日月建筑。这三大依据的推出，加上找到“香格里拉的标志”——卡瓦格博，为向国务院申报改名香格里拉提供了关键性证据。

还有超过这个策略的可能吗？没有！这就是把策略做到了极致。结果产生核弹效应，创造了奇迹！香格里拉十年游客增长一万倍！世界最快增长速度！没有之一。

    三、核弹震撼：熊大寻有三个理念：一、我们经手的项目，一定发现世界奇观，如果没有，就去创造！二、把每个方案都做到极致，让人感叹“怎么他们能想到，我们想不到！”三、每个企业和景区，你的眼光格局要大，你的产品怎么做到世界第一，做到了就成功了。我们在旅游策划上要做世界第一，我们只关注这个生意，时间只用在这个极点上。

商场如战场，思路定出路。

核弹八天结束二战，步枪八年抗战。

常规思路就是常规出路，超常规思路才有超常规出路！

震撼核弹就是创造奇观：听说过，没见过；没听过，没见过。

震撼核弹就是颠覆式的创新、革命性的产品、历史性的变革。

没有创意就没有生意，没有震撼就只有遗憾！

震撼体现在旅游上，就是天下奇观。

一流二流的旅游资源早已开发完毕，现在面对的都是三流及以下的资源。一流的资源是老天出奇招，有天下奇观，可以靠天吃饭。三流的景区必须自己出奇招，创造震撼性奇观。常规的思路就是死路，唯有奇招，才有奇迹。参看“马上湖”、桂平大佛案例。

四、必需产品：什么是必需品？非来不可，不来后悔！非买不可，不买后悔。

世界上有两种行业不会垮掉，一是医院，二是学校。人的生老病死四个字都在医院里解决。望子成龙要在学校里解决。所以它们都是必需品。早上起床必须用牙膏牙刷，出门必须带手机。这些都是必需品。生意的诀窍在于，如何让你的产品成为必需品！

创意够绝妙，策略到极点，产品够震撼，还需要成为必需品。才能促成购买和持续消费。

我们策划遵义：遵义会议之后红军只打胜仗不打败仗，成为转折点。熊大寻城市策划公司据此策划：旅游遵义，从此顺利！把红色旅游与普通百姓发生必要关系，把它变成必需品，谁不想顺利？人人要来，非来不可，不来惦记。并且形成一套转运产品体系：第一站游娄山关：突破难关。第二站游二郎滩：渡过险滩。第三站到遵义会议地：从此顺利。第四站到赤水河：好运长久（赤水河有中国酒文化长廊之称，借其“长”和“酒”）。让项目变成必需品，让人非来不可，不来后悔！

五、好处高频：高效广告

        1、卖场包装设计和文案执行：内场营销：产品卖场和景区现场都属于营销渠道，绝妙定位、极致策略、震撼景观、必需产品策划设计好后，不能搁置不管，必须全面落实执行到项目的大门、展板、宣传册、门票、指示牌、海报、导游词等等所有文案和平面之处，在每个品牌接触点，都让景区内的游客充分感受体验到绝妙、极致、震撼、必需和高频，从而延长游玩时间、手机拍摄分享、倍增口碑传播。内场营销做好可以提升50%以上的销售！

     2、广告营销创意：外场营销：绝妙定位、极致策略、震撼景观、必需产品策划设计好后，一定要进行广告投放，虽然绝妙就是说服，但只争朝夕。媒体策略、广告策略、广告创意、平面设计、文案口号等，从创意到执行必须一以贯之，绝妙策划的广告效果是平常的十倍！一年时间提升2-3倍销售！

     3、年度广告创意服务：全年营销：一年16个节日，7个小长假。促销卖点、事件营销、活动营销、网络营销、新闻营销、时势营销、投放时点、广告调整等等，保证创意策划彻底执行，一年时间提升2-3倍销售。

所有的生意都是一样：发现需求，满足需求。就是给人好处。买你的产品、到你的景区，你给我什么好处？不能是一般的好处，一定是巨大的好处。除了生理上的，还有心理上的。打土豪，分田地。就是给几亿农民的好处。

做品牌，做旅游就是做群众运动，一年发动几百万人消费我的产品和景区，这需要革命家的本事。给足好处，一定要学会。

给好处还不够，要重复说好处，不厌其烦地说。重复一千遍，才是真好处。这就是要高频率。

什么样的广告才有效？什么才是最有效的广告？高频率、长时间的广告！

熊大寻旅游规划公司代表作香格里拉和大理，就是五大方法的完整实施的结果。香格里拉和大理的广告长年在机场投放。五大方法就是一个方法系统，就是一个品牌系统，缺一不可。

（熊大寻2002年策划的“风花雪月，自在大理”，连续十多年发布机场广告）

（香格里拉机场广告）

旅游发展战略、企业品牌战略：战略不在于大，而在于精准可行。没有谋略就没有战略！奇招即绝妙的创意和策略。任何一个大企业和大生意的战略都是奇招，创意出了绝妙的产品，震撼人心的应用，颠覆了市场格局，进而打破和形成垄断，成就商业帝国。实现“奇招——奇迹——传奇”三部曲。熊大寻方法就是要用绝妙奇招五步方法论，制定品牌战略，把控关键环节，全方位高效实现战略。颠覆版图，成王立霸。

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