熊大寻谈商业魔式四
作者：熊大寻
来源：熊大寻策划机构
日期：2019/9/7 16:16:15
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属于：熊大寻方法
房地产是很多高手操盘的地方，房地产投资自有其诀窍，几十亿的资金不可能一下子投入，而是2亿、3亿地分期投入：同时要拼预售，尽快的回笼资金。假如我是拥有上市公司的房地产企业，我怎么赚钱？房地产商业魔式的第四个例子：
第一步：母公司A与其控制的上市公司B共同出资成立房地产开发公司C，初期由上市公司承担大部分成本及风险。在项目启动之初，上市公司B持C的绝大部分股权；母公司A仅占小股。公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。
按央行195号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%-30%。
在预付土地出让金，取得“四证”之后，公司D即可申请银行发放贷款，用于设计规划等项目费用，一般由公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用——这往往是建筑施工企业中标的主要条件。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。家族公司则在项目启动初期充分降低了成本及风险。
第二步：回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在项目开发至封顶或2／3、后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等，但会计上这部分收入并不能入账。
在预售后不久，母公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即母公司A以其他资金(如银行借款)追加投资，取得公司C的绝对控股地位，增资完后，再把预售款转到公司A；被家族企业控制的上市公司B却不追加投资，股权被稀释，只能获得投资收益。
至于预售款金额运用情况，由于上市公司已不是项目的控股股东，因此在其报表中已不必体现，公司C以后的运作不得而知。家族企业利用中报与年报间的时间差增资，巧妙地隐藏了现金运用情况。
第三步：项目竣工，家族企业享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，母公司A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险，最终却仅获得小部分利润。
由此可以看到，母公司“控制性股东”将风险转嫁到置于金字塔下层的上市公司B，上市公司B的资产则被“控制性股东”运送到金字塔的上层。如果控制性股东对合资公司C的现金流权越低，就越有动力向上运送资产。央行房地产新政策的出台已给房地产行业带来深刻影响，越来越多的家族企业将通过买壳上市，寻求在资本市场融资。
以上就是母公司如何把握房地产项目的节奏，运用资金并不断扩大对项目公司的持股权，令自己获得最大收益的方法。
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